Clasificación de los contratos de arrendamiento

10.    La clasificación de los contratos de arrendamiento adoptada en esta Norma está basada en el grado en que los riesgos y retribuciones atribuibles a la propiedad de un activo arrendado recaen en el arrendador o el arrendatario.  Los riesgos incluyen las posibilidades de pérdida provenientes de la capacidad ociosa, obsolescencia tecnológica o cambios de valor producidos por condiciones económicas cambiantes.  Las retribuciones pueden estar representadas por las expectativas de un potencial de servicio o de un funcionamiento lucrativo durante la vida económica del activo, o de la ganancia por revaluación del valor del activo o por la realización de algún valor residual del mismo.

11.    Un arrendamiento se clasifica como arrendamiento financiero si transfiere sustancialmente todos los  riesgos y retribuciones atribuibles a la propiedad; o se clasifica como arrendamiento operativo si no transfiere sustancialmente todos los riesgos y retribuciones atribuibles a la propiedad.

12.    Como las transacciones entre el arrendador y el arrendatario se basan en un acuerdo de arrendamiento común a ambas partes, es conveniente usar definiciones que sean concordantes. La aplicación de estas definiciones a las diferentes circunstancias de las dos partes intervinientes puede a veces dar lugar a que un mismo arrendamiento sea clasificado en forma diferente por el arrendador y por el arrendatario.

13.    Que un contrato de arrendamiento sea financiero u operativo depende de la esencia de las transacciones en vez de la forma del contrato. Aunque los siguientes son ejemplos de situaciones que normalmente llevarían a clasificar a un arrendamiento como arrendamiento financiero, no se necesita que un arrendamiento satisfaga todos estos criterios para ser clasificado como financiero:

(a) el contrato de arrendamiento transfiere la propiedad del activo al arrendatario al final del plazo del arrendamiento;

(b) el arrendatario tiene la opción de comprar el activo a un precio que se espera será suficientemente más bajo que su valor razonable a la fecha en que la opción se vuelva ejercitable, habiendo así al inicio del arrendamiento la razonable certidumbre de que la opción va a ser ejercitada;

(c) el plazo del arrendamiento es para la mayor parte de la vida económica del activo, aun si el derecho de propiedad no se transfiere;

(d) al inicio del arrendamiento el valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento asciende a, por lo menos en lo sustancial, la totalidad del valor razonable del activo arrendado;

(e) los  activos  arrendados son de una naturaleza especializada tal que sólo el arrendatario los puede usar sin tener que hacerles mayores modificaciones; y

 (f) los activos arrendados no pueden ser fácilmente reemplazados por otros activos.

14.    Otros indicadores que, individualmente o combinados, podrían también conducir a que un arrendamiento sea clasificado como arrendamiento financiero son:

(a) si el arrendatario puede optar por rescindir el contrato de arrendamiento, las pérdidas del arrendador asociadadas a la rescisión le son imputables al arrendatario;

(b) las ganancias o pérdidas provenientes de la fluctuación en el valor razonable del residual recaen sobre el arrendatario (por ejemplo, bajo la forma de una rebaja de la renta de arrendamiento que sea igual a la mayor parte del producto de la venta al final del arrendamiento); y

(c) el arrendatario tiene la capacidad de continuar el arrendamiento por un segundo período a una renta de arrendamiento que sustancialmente es más baja que la renta de arrendamiento de mercado.

15.    La clasificación del arrendamiento se hace al inicio de éste. Si en algún momento el arrendatario y el   arrendador convienen en cambiar las estipulaciones del contrato -exceptuando la renovación del mismo- en forma tal que dé lugar a una diferente clasificación del arrendamiento según los criterios de los párrafos 10 a 14, habiendo los términos cambiados estado en efecto al inicio del contrato, el acuerdo modificado se considera como un nuevo acuerdo durante su plazo. Los cambios en las estimaciones (por ejemplo, los cambios en la estimación de la vida económica o del valor residual del bien arrendado) o los cambios en las circunstancias (por ejemplo, el incumplimiento del arrendatario) no dan lugar, sin embargo, a una nueva clasificación del arrendamiento para propósitos contables.

16.    El arrendamiento de terrenos y edificios se clasifica como operativo o financiero en la misma forma que el arrendamiento de otros activos. Sin embargo, una característica de los terrenos es que normalmente ellos tienen una vida económica indefinida y, si no está previsto que el derecho de propiedad pase al arrendatario al final del plazo del arrendamiento, el arrendatario no recibe sustancialmente todos los riesgos y retribuciones atribuibles a la propiedad. La prima que se paga por esta forma de propiedad temporal representa un arrendamiento pagado por adelantado que se amortiza durante el plazo del arrendamiento, de conformidad con el patrón de beneficios estipulado.

Contratos de arrendamiento y otros contratos

17.    Un contrato puede consistir en sólo un acuerdo para arrendar un activo. Sin embargo, un contrato de arrendamiento puede también ser un elemento de un conjunto más amplio de acuerdos con entidades del sector privado para construir, poseer, operar y/o transferir activos.  Las entidades del sector público suelen celebrar tales acuerdos, particularmente en relación con activos físicos de larga vida y activos de infraestructura. Por ejemplo, una entidad del sector público puede construir una vía de peaje. La entidad puede luego arrendar esta vía a una entidad del sector privado, como parte de un acuerdo por el cual la entidad del sector privado conviene en:

(a) arrendar la vía de peaje por un extenso período de tiempo (con o sin opción de comprar la instalación);

(b) operar la vía de peaje; y

(c) cumplir con los requisitos de mantenimiento integral, incluyendo el mejoramiento regular tanto de la superficie de la vía, como de la tecnología de control del tráfico.

         Otros acuerdos pueden involucrar que una entidad del sector público tome en arrendamiento infraestructura del sector privado.

 18.   Cuando un convenio contiene un arrendamiento operativo o financiero identificable según lo definido en esta Norma, se debe aplicar las pautas de la Norma para contabilizar el componente del arrendamiento del convenio.

19.    Las entidades del sector público pueden también celebrar una variedad de acuerdos para el suministro de bienes y/o servicios que necesariamente involucran el uso de activos dedicados al respecto. En algunos de estos acuerdos, puede no ser claro si se ha producido o no un arrendamiento según lo definido por esta Norma. En estos casos, se aplica el criterio profesional y si se ha producido un arrendamiento se aplica esta Norma, y si no se ha producido un arrendamiento, entonces las entidades contabilizan tales acuerdos aplicando las pautas de otras Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público que sean pertinentes, o, a falta de ellas, otras normas  de contabilidad internacionales y/o nacionales que sean aplicables.

Contratos de arrendamiento en los estados financieros del arrendatario

Contratos de arrendamiento financiero

20.    El arrendatario deberá reconocer como activo los activos adquiridos bajo un contrato de arrendamiento financiero, y como pasivo las obligaciones asociadas a dicho contrato. Los activos y pasivos deberán reconocerse por montos que, al inicio del arrendamiento, sean iguales al valor razonable del bien arrendado o, de ser más bajos que éste, al valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento. Al calcular el valor presente de los pagos minimos de arrendamiento, el factor para el descuento será la tasa de interés implícita en el contrato, cuando sea factible determinar esta tasa; cuando no, se deberá usar la tasa de endeudamiento marginal del arrendatario.

21.    Las transacciones y otros hechos se contabilizan y presentan de acuerdo a su esencia y realidad financiera y no meramente a su forma legal.  Si bien la forma legal de un acuerdo de arrendamiento indica que el arrendatario no puede adquirir derecho alguno de propiedad sobre el activo arrendado, en el caso del arrendamiento financiero la esencia y realidad financiera indican que el arrendatario, durante la mayor parte de la vida económica del activo arrendado, adquiere los beneficios económicos o el potencial de servicio provenientes del uso de dicho activo arrendado a cambio de aceptar la obligación de pagar por ese derecho un monto que es aproximado al valor razonable del activo y el correspondiente cargo financiero.

 22.   Si estas transacciones de arrendamiento no se reflejan en los estados financieros del arrendatario, los activos y pasivos de la entidad quedan subestimados, distorsionándose con ello las razones financieras (ratios financieros). Es conveniente, por tanto, que el arrendamiento finaciero sea reconocido en los estados financieros del arrendatario como un activo y, a la vez, como un pasivo representado por la obligación de efectuar pagos futuros de arrendamiento. Al inicio del arrendamiento, este activo y este pasivo se reconocen en los estados financieros por iguales montos.

 23.   No es apropiado que los pasivos correspondientes a los activos arrendados se presenten en los estados financieros como una deducción de dichos activos arrendados.

 24.   Si para la presentacion del pasivo en la hoja del estado de situación financiera se hace la distinción entre pasivo corriente y pasivo no corriente, la misma distinción se hará con respecto a las obligaciones del arrendamiento.

25.    Suele incurrirse en costos directos iniciales en conexión con actividades específicas de arrendamiento, como son las de negociación y garantía de los convenios de arrendamiento. Los costos identificados como directamente atribuibles a las actividades realizadas por el arrendatario para efectos del arrendamiento financiero, se incluyen como parte del monto que se reconoce como activo bajo el contrato de arrendamiento.

26.   Los pagos de arrendamiento deberán imputarse en proporción entre el cargo financiero y la reducción de la obligación pendiente. El cargo financiero deberá asignarse a los ejercicios  transcurridos durante el plazo del arrendamiento, de manera de producir una tasa de interés periódica constante sobre el saldo restante de la obligación por cada ejercicio.

27.    En la práctica, para hacer la asignación del cargo financiero a los ejercicios transcurridos durante el plazo del arrendamiento, puede recurrirse a alguna forma de aproximación para simplificar el cálculo.

28.    Un contrato de arrendamiento financiero da lugar a un gasto por depreciación por los activos depreciables, así como a un gasto financiero por cada ejercicio económico. La política de depreciación para los activos depreciables arrendados deberá  ser consistente con la que se aplica a los activos depreciables propios, y la depreciación reconocida deberá  calcularse en base a lo establecido por la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Público NICSP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo, y por las normas internacionales y/o nacionales de contabilidad sobre activos intangibles que hayan sido adoptadas por la entidad. Si no hay una razonable certidumbre de que el arrendatario va a obtener la propiedad al final del plazo del arrendamiento, el activo deberá  ser totalmente depreciado o durante el plazo del arrendamiento o durante la vida útil del activo, lo que represente el tiempo más corto.

29.    El monto depreciable de un activo arrendado se asigna a cada ejercicio económico transcurrido durante el período de uso previsto, en forma sistemática y consistente con la política de depreciación que haya adoptado el arrendatario para los activos depreciables que son de su propiedad. Si hay la razonable certidumbre de que el arrendatario va a obtener la propiedad al final del plazo del arrendamiento, el período de uso previsto es la vida útil del activo; de otro modo, el activo será depreciado durante el plazo de su arrendamiento o durante su vida útil, lo que represente el tiempo más  corto.

30.    La suma del gasto por depreciación del activo más el gasto financiero del ejercicio raramente es igual a los pagos de arrendamiento pagaderos en el ejercicio, y resulta, por tanto, inapropiado que estos pagos de arrendamiento por pagar se reconozcan simplemente como un gasto en el estado de rendimiento financiero [estado de gestión financiera].

        Por consiguiente, es improbable que, después del inicio del arrendamiento, el activo y el correspondiente pasivo tengan montos iguales.

31.    Para determinar si un activo arrendado se ha deteriorado, la entidad aplica las pertinentes pruebas de desvalorización contenidas en las normas internacionales y/o nacionales de contabilidad.

32.     El arrendatario deberá hacer las siguientes revelaciones sobre sus contratos de arrendamiento financiero:

(a) por cada clase de activo, el monto contable neto a la fecha de presentación;

(b) una conciliación entre el total de pagos mínimos de arrendamiento a la fecha de presentación y el valor presente de los mismos. Además, la entidad deberá  revelar el total de pagos mínimos de arrendamiento a la fecha de presentación y el valor presente de los mismos, por cada uno de los siguientes períodos:

(i) no más de un año;

(ii) más de un año, pero no más de cinco;

(iii) más de cinco años.

(c) las rentas de arrendamiento contingentes reconocidas en el estado de rendimiento financiero [estado de gestión financiera] del ejercicio;

(d) el total de los pagos mínimos futuros de subarrendamiento que se espera percibir por subarrendamientos no rescindibles a la fecha de presentación; y

(e) una descripción general de los convenios de arrendamiento significativos del arrendatario, incluyendo los siguientes detalles, pero sin limitarse a ellos:

(i) la base sobre la cual se han determinado los pagos por rentas de arrendamiento contingentes;

(ii) la existencia y términos de las opciones de renovación o compra, y las cláusulas de escalamiento; y

(iii) las restricciones impuestas por los convenios de arrendamiento, tales como las concernientes a la disposición del superávit neto, devolución de aportes de capital, dividendos, deuda adicional y nuevos arrendamientos.

33.    Además, los requerimientos de revelación de las NICSP 16 y 17 y de cualquier norma internacional y/o nacional de contabilidad sobre activos intangibles y sobre desvalorización de activos que haya adoptado la entidad, deberán aplicarse a los montos de los activos arrendados bajo arrendamiento financiero que el arrendatario contabilice como adquisiciones de activos.