Reconocimiento 

19.  Un inmueble mantenido como una inversión [financiera] deberá reconocerse como un activo cuando, y sólo cuando:

 (a) sea probable que los beneficios económicos futuros o el potencial de servicio a él asociados van a fluir a la entidad; y

(b) el costo o el valor razonable de dicho inmueble puedan valuarse de manera confiable.

 20.  Al determinar si una partida satisface o no el primero de los mencionados criterios de reconocimiento, la entidad necesita evaluar el grado de certidumbre atribuible al flujo de beneficios económicos futuros o al potencial de servicio,  en base a la evidencia disponible al momento del reconocimiento inicial. El que exista certidumbre suficiente de que los beneficios económicos futuros o el potencial de servicio van a fluir a la entidad, hace necesario que exista seguridad de que la entidad va a recibir las retribuciones atribuibles al activo y asumir los riesgos asociados. Usualmente, esta seguridad sólo se puede tener cuando los riesgos y retribuciones han pasado a la entidad. Antes de que ello ocurra, la transacción de adquisición del activo puede usualmente  cancelarse sin una penalidad significativa y no se hace, por tanto reconocimiento del activo.

 21.  El segundo de los mencionados criterios de reconocimiento se satisface, por lo general, rápidamente, ya que la transacción de intercambio con que se evidencia la compra del activo identifica su costo. Como se ha precisado en el párrafo 23 de esta Norma, bajo ciertas circunstancias un inmueble mantenido como una inversión [financiera] puede adquirirse sin costo alguno o por un costo nominal. En tales casos, el costo es el valor razonable del inmueble mantenido como una inversión [financiera], a la fecha de la adquisición.

Valor inicial

22.  La valuación inicial de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] se hará tomando el costo de tal inmueble (los costos de transacción deberán incluirse en esta valuación inicial).

23.  Cuando un inmueble mantenido como una inversión [financiera] se ha adquirido sin costo alguno o por un costo nominal, su costo será su valor razonable a la fecha de la adquisición.

 24.  El costo de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] comprende su precio de compra y cualesquier desembolsos que le sean directamente atribuibles. Desembolsos directamente atribuibles son, por ejemplo, los honorarios profesionales por servicios legales, los impuestos a la transferencia de la propiedad inmueble y costos varios de transacción.

 25.  El costo de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] es su costo a la fecha en que concluyó la construcción o desarrollo [urbanización] del inmueble. Hasta esa fecha, la entidad aplica la NIC SP 17. A partir de esa fecha, el inmueble se convierte en un inmueble mantenido como una inversión [financiera] y la entidad aplica la presente Norma (ver párrafos 59(e) y 69).

 26.  El costo de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] no se incrementa con los costos de su puesta en marcha (salvo que éstos sean necesarios para poner al inmueble en condiciones de funcionamiento), ni con las pérdidas operativas iniciales incurridas antes de que el inmueble hubiera alcanzado el nivel planeado de ocupación por arrendamiento, ni con los montos anormales de material de desecho, mano de obra u otros recursos incurridos para la construcción o desarrollo [urbanización] del inmueble.

 27.  Si el pago por un inmueble mantenido como una inversión [financiera] se aplaza, el costo del inmueble es el equivalente a su precio al contado. La diferencia entre este importe y los pagos totales se reconoce como gasto [público] por intereses durante el período del crédito.

 28.  Un inmueble mantenido como una inversión [financiera] podría haberle sido donado, o dado como una contribución, a la entidad. Por ejemplo, el gobierno central podría, sin cargo alguno, transferir un edificio de oficinas que le es excedente, a una entidad de un gobierno local, y ésta ponerlo, luego, en arrendamiento a una renta de arrendamiento de mercado. También podría dicho inmueble ser adquirido por la entidad, sin costo alguno, o por un costo nominal, vía la ejecución de un derecho de embargo. En estas circunstancias, el costo del inmueble será su valor razonable a la fecha en que se produjo tal adquisición.

 29.  Cuando, de acuerdo al párrafo 23, la entidad hace el reconocimiento inicial de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] tomando el valor razonable del mismo, este valor razonable será igual al costo del inmueble. La entidad puede decidir, posteriormente al reconocimiento inicial, entre adoptar el modelo en base al valor razonable (párrafos 35 a 57) o adoptar el modelo en base al costo (párrafo 58).

Desembolsos posteriores

 30.  Los desembolsos posteriores efectuados en relación con un inmueble mantenido como una inversión [financiera] que ya ha sido reconocido, deberán agregarse al importe contable de dicho inmueble cuando sea probable que los beneficios económicos futuros o el potencial de servicio durante la vida total de este inmueble van a superar los estándares de rendimiento más recientemente evaluados para el inmueble y van a fluir a la entidad. Todo otro desembolso posterior deberá reconocerse como gasto [público] del ejercicio en que se incurra en él.

 31.  Los desembolsos posteriores efectuados en relación con un inmueble mantenido como una inversión [financiera] sólo se reconocen como un activo cuando tales desembolsos mejoran la condición del activo –valuado éste en términos de su vida total- por sobre los estándares de rendimiento más recientemente evaluados para tal activo. El tratamiento contable apropiado para los desembolsos incurridos posteriormente a la adquisición de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] depende de las circunstancias que se tomaron en cuenta para la valuación inicial y reconocimiento inicial de la correspondiente inversión y al hecho de que el desembolso posterior sea o no recuperable. Por ejemplo, cuando en el importe contable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] se ha tomado ya en cuenta una pérdida en los beneficios económicos futuros o en el potencial de servicio, el desembolso posterior para restaurar los beneficios económicos futuros o el potencial de servicio que se espera produzca el activo, se capitaliza. Este es también el caso cuando en el precio de compra de un activo aparece reflejada la obligación de la entidad de incurrir en un desembolso que es necesario en el futuro para poner al activo en condiciones de funcionamiento. Ejemplo de esto podría ser la adquisición de un edificio que requiriera de renovación. En tales circunstancias, el desembolso posterior se agregaría al importe contable del edificio.

Valuaciones posteriores al reconocimiento inicial

 32.  La entidad deberá elegir, como su política contable, entre el modelo en base al valor razonable, indicado en los párrafos 35 a 57, y el modelo en base al costo, indicado en el párrafo 58; y aplicar la política así elegida, a todos sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera]

 33.  La Norma Internacional de Contabilidad del Sector Publico NIC SP 3 Superávit o Déficit Neto del Ejercicio, Errores Sustanciales y Cambios en las Políticas Contables establece que un cambio voluntario en la política contable sólo se deberá hacer si tal cambio produjera una presentación más apropiada de los hechos o transacciones en los estados financieros de la entidad. Es altamente improbable que un cambio en que, del modelo en base al valor razonable, se pase al modelo en base al costo, produzca una presentación más apropiada.

 34.  La presente Norma requiere que todas las entidades determinen el valor razonable de sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] para los efectos de su valuación (modelo en base al valor razonable) o de su revelación (modelo en base al costo). Se recomienda, pero no se requiere, que la entidad determine el valor razonable de sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] en base a una valuación [tasación] efectuada por un valuador [tasador] independiente que posea una calificación profesional reconocida y pertinente y que cuente con experiencia reciente en la localización y clase de los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] que va a valuar [tasar].

Modelo en base al valor razonable

 35.  Después del reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo en base al valor razonable deberá valuar todos sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera], tomando el valor razonable de los mismos -salvo en los casos excepcionales detallados en el párrafo 55.

 36.  La ganancia o pérdida que surja por un cambio en el valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] deberá ser incluida en el superávit/déficit neto del ejercicio en que tal ganancia o pérdida surja.

 37.  El valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] es usualmente su valor de mercado. El valor razonable se valúa como el precio que tiene las mayores probabilidades de ser razonablemente obtenido en el mercado a la fecha de presentación [de la información financiera], conforme a la definición de valor razonable. Es el mejor precio razonablemente obtenible por el vendedor, y el precio más ventajoso razonablemente obtenible por el comprador. Esta estimación excluye específicamente un precio estimado inflacionado o deflacionado por términos o circunstancias especiales, tales como un financiamiento atípico, convenios de venta·contra· arrendamiento [leaseback], contraprestaciones especiales o concesiones otorgadas por uno de los intervinientes en la venta.

 38.  La entidad determina el valor razonable sin hacer ninguna deducción por los costos de transacción en que pueda haber incurrido para efectos de la venta u otro tipo de disposición [enajenación] del inmueble.

 39.  El valor razonable del inmueble mantenido como una inversión [financiera] deberá reflejar la situación de mercado y circunstancias reales  a la fecha de presentación [de la información financiera] y no a una fecha pasada o futura.

 40.  El valor razonable estimado es para un momento específico que corresponde a una fecha dada. Debido a que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado para otro momento específico. La definición de valor razonable también implica un intercambio y una culminación simultánea del contrato de venta, sin la variación de precio que podría producirse en una transacción directa entre partes libres y conocedoras si tal intercambio y culminación no fueran simultáneos.

 41.  El valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] refleja, entre otras cosas, el ingreso [público] por rentas de arrendamiento de los contratos en curso; y refleja asimismo los supuestos razonables y sustentables que representan la visión del mercado respecto a aquello que las partes intervinientes, conocedoras y libres, asumirían sobre el ingreso por renta de arrendamiento de los contratos futuros, a la luz de las condiciones de mercado corrientes.

 42.  La definición de valor razonable hace referencia al término “partes conocedoras y libres”. En este contexto, “conocedora” significa que ambos, el comprador que actúa libremente y el vendedor que actúa libremente, se hallan razonablemente informados sobre la naturaleza y características del inmueble mantenido como una inversión [financiera], sus usos reales y potenciales y la situación del mercado a la fecha de presentación.

 43.  Un comprador que actúa libremente está motivado, pero no forzado, a comprar. Este comprador no está excesivamente urgido ni determinado a comprar a cualquier precio. Este comprador es también alguien que compra de acuerdo a las realidades y expectativas del mercado corriente, antes que a las de un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que exista. Este comprador supuesto no pagaría un precio más alto que el requerido por el mercado. El actual propietario de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] está incluido entre quienes constituyen el mercado.

 44.  Un vendedor que actúa libremente no es un vendedor excesivamente urgido ni forzado, ni un vendedor preparado para vender a cualquier precio o para aceptar un precio que no esté considerado como razonable en el mercado corriente. El vendedor que actúa libremente está motivado a vender el inmueble mantenido como una inversión [financiera], en términos del mercado, por el mejor precio obtenible en un mercado libre, luego de un apropiado mercadeo, cualquiera que pueda ser el precio. Las circunstancias concretas del propietario real de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] no son parte de la presente consideración, pues el vendedor que actúa libremente es un propietario hipotético.

 45.  La expresión “luego de un apropiado mercadeo” significa que el inmueble mantenido como una inversión [financiera] podría exponerse al mercado en la forma más apropiada para poder llevar a cabo su disposición [enajenación] al mejor precio razonablemente obtenible. La duración del período de exposición puede variar con las condiciones de mercado, pero debe ser suficiente para permitir que el inmueble mantenido como una inversión [financiera] pueda llevarse a la atención de un número adecuado de compradores potenciales. Se presume que el período de exposición ocurre antes de la fecha de presentación.

 46.  La definición de valor razonable se refiere a una transacción directa. Una transacción directa es una transacción entre partes que no tienen una relación particular o especial que pueda hacer que los precios de las transacciones sean no característicos del mercado. Se presume que la transacción se lleva a cabo entre partes no relacionadas, cada una de las cuales actúa en forma independiente.

 47.  La mejor evidencia del valor razonable normalmente la dan los precios corrientes de un mercado activo para un inmueble similar de la misma localización y condición y sujeto a similares contratos de arrendamiento y otros contratos. La entidad cuida de identificar las diferencias en la naturaleza, localización o condición del inmueble o en los términos contractuales de los contratos de arrendamiento y otros contratos relacionados con el mismo.

 48.  A falta de los precios corrientes de un mercado activo de la clase detallada en el párrafo 47, la entidad toma en consideración información proveniente de una variedad de fuentes, que incluye:

 (a) los precios corrientes de un mercado activo para inmuebles de diferente naturaleza, condición o localización (o sujetos a diferentes contratos de arrendamiento u otros contratos), ajustados para reflejar tales diferencias;

 (b) los precios recientes de los mercados menos activos, con los ajustes pertinentes para reflejar los cambios en las condiciones económicas ocurridos desde la fecha de las transacciones que se produjeron con dichos precios; y

 (c) las proyecciones del flujo de efectivo descontadas en base a estimaciones confiables para los flujos de efectivo futuros, respaldadas por los términos de los contratos de arrendamiento y otros contratos existentes y (cuando sea posible) por evidencia externa, tal como las rentas de arrendamiento de mercado corrientes para inmuebles similares de la misma localización y condición y usando las tasas de descuento que reflejen las valuaciones de mercado corrientes para la incertidumbre en monto y oportunidad de los flujos de efectivo.

 49.  En algunos casos, las varias fuentes enumeradas en el párrafo anterior pueden sugerir diferentes conclusiones respecto al valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera]. La entidad evalúa las razones de tales diferencias, a fin de, dentro de un rango relativamente estrecho de estimaciones racionales para el valor razonable, arribar a la estimación más confiable para dicho valor.

 50.  En casos excepcionales,  hay una clara evidencia, cuando la entidad adquiere por primera vez un inmueble mantenido como una inversión [financiera]  (o cuando un inmueble existente se convierte en un inmueble mantenido como una inversión [financiera] luego de concluida su construcción o desarrollo [urbanización], o luego de un cambio de uso del inmueble),  de que la variabilidad en el rango de estimaciones racionales del valor razonable será tan grande, y las probabilidades de los diversos resultados serán tan difíciles de evaluar, que la utilidad de una sola estimación de valor razonable sería nula. Esto puede indicar que el valor razonable del inmueble no será determinable de manera confiable en forma continua (ver párrafo 55).

 51.  El valor razonable difiere del valor de uso, según lo definido en la Norma Internacional de Contabilidad NIC 36 Desvalorización de activos¹. El valor razonable refleja el conocimiento y las estimaciones de los participantes en el mercado, así como los factores que son pertinentes a dichos participantes en general. Por contraste, el valor de uso refleja el conocimiento y las estimaciones de la entidad, así como los factores específicos de dicha entidad, que pueden ser específicos para tal entidad en particular, pero que no son aplicables a las entidades en general. Por ejemplo, el valor razonable no refleja:

 (a) el valor adicional derivado de la creación de una cartera de inmuebles en diferentes localizaciones;

 (b)las sinergias entre el inmueble mantenido como una inversión [financiera]y otros activos;

(c) los derechos o restricciones legales que son específicos sólo para el propietario actual; y

(d) los beneficios o cargas tributarias que son específicos para el propietario actual.

52.  Al determinar el valor razonable del inmueble mantenido como una inversión [financiera], la entidad evita el doble recuento de los activos o pasivos que en el estado de situación financiera están reconocidos como activos o pasivos separados. Por ejemplo:

 (a) equipos tales como los ascensores o los de aire acondicionado suelen ser parte integrante de un edificio y, por lo general, están incluidos en un inmueble mantenido

1 La NIC 36 Desvalorización de activos define el valor de uso como “el valor presente de los flujos de efectivo futuros estimados que se espera surjan del uso continuo de un activo y de su disposición [enajenación] al final de su vida". El Comité del Sector Público (PSC, por sus siglas en inglés) se halla actualmente desarrollando una Norma sobre desvalorización de activos. El PSC ha emitido su Invitación al Comentario (ITC, por sus siglas en inglés) Desvalorización de Activos (emitida en Julio del 2000). Las respuestas que se reciban sobre esta ITC ayudarán al PSC a desarrollar una Norma Internacional de Contabilidad del Sector Público sobre desvalorización de activos como una inversión [financiera], y no reconocidos separadamente como inmuebles maquinaria y equipo;

 (b) cuando una oficina ha sido arrendada con muebles, el valor razonable de la oficina incluye generalmente el valor razonable de los muebles, puesto que  el ingreso [público] por rentas de arrendamiento está en relación con la oficina amoblada. Cuando los muebles se incluyen en el valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera], la entidad no reconoce los muebles como un activo separado; y

 (c) el valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] excluye el ingreso [público} por arrendamiento operativo pagado por adelantado o devengado, por cuanto la entidad lo reconoce como un pasivo o un activo separado.

 53.  El valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] no refleja la inversión futura que mejorará o aumentará el valor del inmueble ni refleja los correspondientes beneficios futuros de los desembolsos de inversión futuros.

 54.  En algunos casos, la entidad espera que el valor presente de los pagos relacionados con sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] (distintos a los pagos relacionados con pasivos financieros reconocidos) excederán al valor presente de los respectivos cobros en efectivo. En las Normas de Contabilidad sobre Provisiones, y pasivos y activos contingentes se podrá encontrar las pautas para la contabilización de los pasivos que puedan surgir en esta situación.