Imposibilidad de valuar el valor razonable de manera confiable

 55.  Hay la refutable presunción de que una entidad podrá determinar el valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] de manera confiable y en forma continua. Sin embargo, en casos excepcionales, hay una clara evidencia, cuando la entidad adquiere por primera vez un inmueble mantenido como una inversión [financiera] (o cuando un inmueble existente se convierte en un inmueble mantenido como una inversión [financiera] luego de concluida su construcción o desarrollo [urbanización] o luego de un cambio de uso del inmueble), de que la entidad no podrá determinar el valor razonable del inmueble mantenido como una inversión [financiera] de manera confiable y en forma continua. Esto se produce cuando, y sólo cuando, las transacciones de mercado comparables son infrecuentes y no se cuenta con estimaciones alternativas del valor razonable (por ejemplo, estimaciones en base a proyecciones de flujos de efectivo descontados). En tales casos, la entidad deberá valuar dicho inmueble mantenido como una inversión [financiera] usando el tratamiento referencial [benchmark] de la NIC SP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo. Deberá asumirse que el valor residual de dicho inmueble es cero. La entidad deberá seguir aplicando la NIC SP 17 hasta que se produzca la disposición [enajenación] del mencionado inmueble.

 56.  En los casos excepcionales en que la entidad esté obligada, por la razón dada  en el párrafo anterior, a valuar un inmueble mantenido como una inversión [financiera]  aplicando el tratamiento referencial [benchmark] indicado en la NIC SP 17 (con el modelo en base al costo  que se explica en el párrafo 58), la entidad valúa todos sus otros un inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] usando el valor razonable.

 57.  Si la entidad previamente ha valuado al valor razonable un inmueble mantenido como una inversión [financiera], la entidad deberá continuar valuando el inmueble a su valor razonable hasta que se produzca su disposición [enajenación]  (o hasta que el inmueble se convierta en un inmueble ocupado por el propietario o la entidad comience a desarrollar [urbanizar] el inmueble para su posterior venta en el curso ordinario de las operaciones),  aun si las transacciones de mercado comparables se vuelven menos frecuentes o si contar con precios de mercado se vuelve menos fácil.

Modelo en base al costo

 58.  Después de su reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo en base al costo deberá valuar todos sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] usando el tratamiento referencial [benchmark] indicado en la NIC SP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo - es decir, al costo menos depreciación acumulada y pérdidas por desvalorización acumuladas.

Transferencias

 59.  Las transferencias hechas a un inmueble mantenido como una inversión [financiera], o las provenientes del mismo, deberán hacerse cuando, y sólo cuando, haya un cambio de uso en dicho inmueble, evidenciado por:

 (a) el inicio de una ocupación por parte del propietario, produciéndose la transferencia de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] a [la condición de] inmueble ocupado por el propietario;

 (b) el inicio del desarrollo [urbanización] con una perspectiva de venta, produciéndose la transferencia de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] a [la condición de] existencias;

 (c) el final de una ocupación por el propietario, produciéndose la transferencia de un inmueble ocupado por el propietario a [la condición de] inmueble mantenido como una inversión [financiera];

(d) el inicio de un contrato de arrendamiento operativo (en forma comercial) a la otra parte, produciéndose la transferencia de un inmueble mantenido como existencia a [la condición de] inmueble mantenido como una inversión [financiera]; o

 (e) el final de la construcción o desarrollo [urbanización], produciéndose la transferencia de un inmueble en proceso de construcción o desarrollo [urbanización] (cubierto por la NIC SP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo) a [la condición de] inmueble mantenido como una inversión [financiera].

 60.  El uso que un gobierno le da a un inmueble puede cambiar durante el tiempo. Por ejemplo, el gobierno puede decidir  ocupar un edificio que actualmente usa como inmueble mantenido como una inversión [financiera], o puede decidir convertir un edificio que actualmente usa como un cuartel naval, o para propósitos administrativos, en un hotel y alquilar el edificio a usuarios del sector privado. En el primer caso, el edificio se contabilizaría como inmueble mantenido como una inversión [financiera] hasta que se inicie la ocupación. En el segundo caso, el edificio se contabilizaría en el rubro de inmuebles, maquinaria y equipo hasta que termine su ocupación y se le reclasifique como un inmueble mantenido como una inversión [financiera].

 61.  El párrafo 59(b) requiere que una entidad transfiera un inmueble mantenido como una inversión [financiera] a la condición de inmueble mantenido como existencia, cuando, y sólo cuando, se produzca un cambio de uso para dicho inmueble, que esté evidenciado por el inicio de su desarrollo [urbanización] con miras a su venta. Cuando la entidad decide disponer de [enajenar] un inmueble mantenido como una inversión [financiera] sin desarrollarlo [urbanizarlo], la entidad sigue tratando el inmueble como un inmueble mantenido como una inversión [financiera] hasta que se haga su de-reconocimiento (eliminación del estado de situación financiera), y no lo trata como una existencia. De manera similar, si la entidad comienza a re-desarrollar un existente inmueble mantenido como una inversión [financiera] para seguirle dando el mismo uso futuro continuo, el edificio permanece como inmueble mantenido como una inversión [financiera] y, durante el re-desarrollo, no se le reclasifica como inmueble ocupado por el propietario.

 62.  Un organismo de inmuebles gubernamentales  puede revisar sus edificios de manera regular para determinar si se están cumpliendo o no sus requerimientos, y, como parte de dicho proceso, puede identificar y mantener ciertos edificios para su venta. En esta situación, el edificio identificado puede ser considerado una existencia. Sin embargo, si el gobierno ha decidido mantener el edificio por su capacidad para generar ingresos [públicos] por rentas de arrendamiento y el potencial de su repreciación de mercado, este edificio se reclasificaría como inmueble mantenido como una inversión [financiera] al inicio de un posterior contrato de arrendamiento operativo.

 63.  Los párrafos 64 a 69 se ocupan de los aspectos del reconocimiento y valuación que se aplican cuando una entidad usa el modelo en base al valor razonable para un inmueble mantenido como una inversión [financiera]. Cuando una entidad usa el modelo en base al costo, las transferencias entre un inmueble mantenido como una inversión [financiera], un inmueble ocupado por el propietario y las existencias no cambian el importe contable del inmueble transferido y no cambian el costo de dicho inmueble para los efectos de valuación o revelación.

 64.  Para el caso de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] llevado al valor razonable, que se transfiere a la condición de inmueble ocupado por el propietario o a existencias, el costo para su subsiguiente contabilización bajo la NIC SP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo, o bajo la NIC SP 12 Existencias, será el valor razonable del inmueble a la fecha del cambio de su uso.

 65.  Si un inmueble ocupado por el propietario se convierte en un inmueble mantenido como una inversión [financiera] que se va a llevar al valor razonable, la entidad deberá aplicar la NIC SP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo hasta la fecha en que se produjo el cambio de uso. Cualquier diferencia que, a dicha fecha, se dé entre el importe contable del inmueble bajo la NIC SP 17 y su valor razonable, recibirá de la entidad el mismo tratamiento que una revaluación bajo la NIC SP 17.

 66.  Hasta la fecha en que un inmueble ocupado por el propietario se convierte en un inmueble mantenido como una inversión [financiera] llevado al valor razonable, la entidad seguirá depreciando el inmueble y reconociendo las pérdidas por desvalorización que hayan ocurrido. Cualquier diferencia que, a dicha fecha, se dé entre el importe contable del inmueble bajo la NIC SP 17 y su valor razonable, recibirá de la entidad el mismo tratamiento que una revaluación bajo la NIC SP 17. Esto significa que:

 (a)  cualquier disminución resultante en el importe contable del inmueble se reconoce en el superávit/déficit neto del ejercicio.  Sin embargo, en la medida en que un importe se incluya en el superávit de revaluación del inmueble, la disminución se carga contra este superávit de revaluación; y

 (b) todo aumento resultante en el importe contable se trata como sigue:

 (i)          en la medida en que el incremento reverse una anterior pérdida por desvalorización para dicho inmueble, el incremento se reconoce en el superávit/déficit neto del ejercicio. El importe que se reconoce en el superávit/déficit neto del ejercicio no excede al monto que se necesita para restaurar el importe contable al mismo importe contable que se hubiera determinado (neto de depreciación) si no se hubiera reconocido la pérdida por desvalorización; y

 (ii)         cualquier parte remanente del incremento se acredita directamente a patrimonio bajo el rubro de superávit de revaluación.  En la subsiguiente disposición [enajenación] del inmueble mantenido como una inversión [financiera], el superávit de revaluación incluido en patrimonio puede transferirse  a los superávits o déficits acumulados. La transferencia del superávit de realuación a los superávits o déficits acumulados no se hace a través del estado de gestión financiera [estado de rendimiento financiero].

67.  Para el caso de un inmueble mantenido como existencia, que se transfiere a [la condición de] inmueble mantenido como una inversión [financiera] que se va a llevar al valor razonable, la diferencia entre el valor razonable del inmueble a dicha fecha y su previo importe contable, deberá reconocerse en el superávit/déficit neto del ejercicio.

 68.  El tratamiento para los inmuebles mantenidos como existencias transferidos a [la condición de] inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] que se van a llevar al valor razonable, es consistente con el tratamiento de ventas que se da a las existencias.

 69.  Cuando la entidad culmina la construcción o desarrollo [urbanización] de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] que ha sido auto-construida y se va a llevar al valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del inmueble a dicha fecha y su previo importe contable, deberá reconocerse en el superávit/déficit neto del ejercicio.

Disposición [Enajenación]

 70.  Un inmueble mantenido como una inversión [financiera] deberá ser de-reconocido (eliminado del estado de situación financiera) al hacerse su disposición [enajenación] o cuando dicho inmueble se retira permanentemente del uso y de su retiro no se espera  ningún beneficio económico futuro o potencial de servicio.

 71.  La disposición [enajenación] de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] puede ocurrir por venta o por celebración de un contrato de arrendamiento financiero. Al determinar la fecha de la disposición [enajenación] de un inmueble mantenido como una inversión [financiera], la entidad aplica los criterios expuestos en la NIC SP 9 para el reconocimiento de ingresos [públicos] provenientes de la venta de bienes y toma en consideración las pautas correspondientes del Apéndice de dicha Norma. Se aplica la NIC SP 13 a las disposiciones [enajenaciones] hechas por celebración de un contrato de arrendamiento financiero o por venta contra arrendamiento [leaseback].

 72.  Las ganancias o pérdidas resultantes del retiro o disposición [enajenación] de un inmueble mantenido como una inversión [financiera], deberán determinarse tomando, para ello, la diferencia entre el producto neto de la disposición [enajenación] y el importe contable del activo. Para los fines de su presentación en los estados financieros, la ganancia o pérdida deberá incluirse en el estado de gestión financiera [estado de rendimiento financiero] como una partida de ingreso [público] o de gasto [público],  según lo pertinente (salvo que la NIC SP 13 Contratos de arrendamiento requiera lo contrario para el caso de una venta contra arrendamiento [leaseback]).

 73.  La contraprestación por cobrar por la disposición [enajenación] de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] se reconoce inicialmente al valor razonable. En particular, si el pago por una inmueble mantenido como una inversión [financiera] se difiere, la contraprestación recibida se reconoce inicialmente  al precio al contado equivalente. La diferencia entre el importe nominal de la contra prestación y el precio al contado equivalente se reconoce como ingreso [público] por intereses bajo la NIC SP 9, en una proporción de tiempo que toma en consideración el rendimiento efectivo sobre el importe por cobrar. En las Normas de Contabilidad sobre Provisiones, y pasivos y activos contingentes se puede encontrar las pautas para la contabilización de pasivos tales como aquellos que la entidad retiene después de la disposición [enajenación] de un inmueble mantenido como una inversión [financiera].

Revelación

Modelo en base al valor razonable y modelo en base al costo

 74.  Las revelaciones que más adelante se indican, se aplican además de aquellas de la NIC SP 13. El propietario de un inmueble mantenido como una inversión [financiera], que actúa como arrendador en un contrato de arrendamiento operativo, presenta sus revelaciones conforme a la NIC SP 13. Asimismo conforme a la NIC SP 13, la entidad que posee un inmueble mantenido como una inversión [financiera] bajo un contrato de arrendamiento financiero, presenta, como arrendatario, sus revelaciones sobre dicho contrato, y, como arrendador, sus revelaciones sobre cualquier arrendamiento operativo que haya concedido.

 75.  La entidad deberá revelar:

 (a) para cuando haya dificultades de clasificación (ver párrafo 16)- los criterios desarrollados por la entidad para distinguir entre un inmueble mantenido como una inversión [financiera], un inmueble ocupado por el propietario y un inmueble mantenido para ser vendido en el curso ordinario de las operaciones;

 (b) los métodos y supuestos significativos aplicados para determinar el valor razonable de los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera], incluyendo una manifestación que indique que la determinación del valor razonable está sustentada o no en evidencia de mercado o ha tenido un mayor sustento en otros factores (que la entidad deberá revelar), debido a la naturaleza del inmueble y a la falta de información de mercado comparable;

 (c) el grado en que el valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] (según como figure valuado o revelado en los estados financieros) esté basado en una valuación hecha por un valuador [tasador] independiente que tenga una calificación profesional reconocida y pertinente y una experiencia reciente en relación con la localización y categoría del inmueble mantenido como una inversión [financiera] que va a valuar [tasar]. Si no hubiera habido tal valuación, este hecho deberá revelarse;

 (d) los montos incluidos en el estado de gestión financiera [estado de rendimiento financiero] por concepto de:

 (i) ingresos [públicos] por rentas de arrendamiento provenientes de inmuebles mantenidos como una inversión [financiera];

 (ii) gastos [públicos] operativos directos (incluyendo reparaciones y mantenimiento) producidos por inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] que han generado ingresos [públicos] por rentas de arrendamiento durante el ejercicio; y

 (iii) gastos [públicos] operativos directos (incluyendo reparaciones y mantenimiento) producidos por inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] que no han generado ingresos [públicos] por rentas de arrendamiento durante el ejercicio;

 (e) la existencia e importes de las restricciones a la realizabilidad del inmueble mantenido como una inversión [financiera] o la remisión de ingresos y réditos [públicos] provenientes de la respectiva disposición [enajenación]; y

 (f) las obligaciones contractuales materiales relacionadas con la compra, construcción o desarrollo [urbanización] de inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] o con las respectivas reparaciones, mantenimiento o mejoras.