Modelo en base al valor razonable

 76.  Además de revelar lo requerido por el párrafo 75, la entidad que aplica el modelo en base al valor razonable señalado en los párrafos 35 a 57, deberá también revelar una conciliación del monto contable del inmueble mantenido como una inversión [financiera] al inicio y al final del ejercicio, que muestre lo siguiente (no se requiere información comparativa):

 (a) las adiciones, revelando separadamente las adiciones que provengan de las adquisiciones y las que provengan de posteriores desembolsos capitalizados;

 (b) las adiciones producidas por las adquisiciones efectuadas a través de fusiones de la entidad;

 (c) las disposiciones [enajenaciones];

 (d) las ganancias o pérdidas netas provenientes de los ajustes al valor razonable;

 (e) las diferencias de cambio netas provenientes de la reexpresión de los estados financieros de una entidad del extranjero;

(f) las transferencias de inmuebles mantenidos como existencias e inmuebles ocupados por el propietario, de una categoría a otra; y

 (g) otras variaciones.

 77.  En los casos excepcionales en que una entidad valúe sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] usando el tratamiento referencial [benchmark] indicado en la NIC SP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo (debido esto a la falta de un valor razonable confiable - ver párrafo 55), la conciliación requerida por el párrafo anterior deberá revelar los importes relacionados con dichos inmuebles separadamente de los importes relacionados con otros inmuebles mantenidos como una inversión [financiera]. Además, la entidad deberá presentar [revelar]:

(a) una descripción de los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera];

(b) una explicación de por qué el valor razonable no puede ser valuado de manera confiable;

(c) de ser posible, el rango de estimaciones dentro de las cuales es altamente probable que se encuentre el valor razonable; y

(d) en el caso de la disposición [enajenación] de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] no llevado al valor razonable:

 (i) el hecho de que la entidad ha  dispuesto de [enajenado]  un inmueble mantenido como una inversión [financiera] no llevado al valor razonable;

 (ii) el importe contable de dicho inmueble mantenido como una inversión [financiera] al momento de su venta; y

 (iii) el importe de la ganancia o pérdida reconocida.

Modelo en base al costo

 78.   Además de revelar lo requerido por el párrafo 75, la entidad que aplique el modelo en base al costo indicado en el párrafo 58, deberá también revelar:

 (a) los métodos de depreciación usados;

 (b) las vidas útiles o las tasas de depreciación usadas;

 (c) el importe contable bruto y la depreciación acumulada (adicionada con las pérdidas por desvalorización acumuladas) al inicio y al final del ejercicio;

 (d) una conciliación del importe contable de los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] al inicio y al final del ejercicio, que muestre lo siguiente (no se requiere información comparativa);

 (i)  las adiciones, revelando separadamente las adiciones que provengan de las adquisiciones y las que provengan de posteriores desembolsos capitalizados;

 (ii) las adiciones producidas por las adquisiciones efectuadas a través de fusiones de la entidad;

 (iii) las disposiciones [enajenaciones];

 (iv) la depreciación;

 (v) el importe de las pérdidas por desvalorización reconocidas, y el importe de las pérdidas por desvalorización reversadas, ocurridas durante el ejercicio;

 (vi) las diferencias de cambio netas provenientes de la reexpresión de los estados financieros de una entidad del extranjero;

 (vii) las transferencias de inmuebles mantenidos como existencias e inmuebles ocupados por el propietario, de una categoría a otra; y

 (viii) otras variaciones; y

 (e) el valor razonable de los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera]. En los casos excepcionales detallados en el párrafo 55, cuando la entidad no puede determinar el valor razonable de un inmueble mantenido como una inversión [financiera] de manera confiable, la entidad deberá presentar [revelar]:

 (i) una descripción de los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera];

 (ii) una explicación de por qué el valor razonable no puede ser determinado de manera confiable; y

 (iii) de ser posible, el rango de estimaciones dentro de las cuales es altamente probable que se encuentre el valor razonable.

Pautas Provisionales

Adopción inicial del método de contabilización en base a lo devengado

 79.  Cuando, al hacer la adopción inicial del método de contabilización en base a lo devengado, la entidad haga, por adopción de esta Norma, el reconocimiento inicial de sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera], la entidad deberá entonces presentar el efecto del reconocimiento inicial de dichos inmuebles, mediante un ajuste al saldo de apertura de los superávits o déficits acumulados del ejercicio en que la Norma se adopta por primera vez.

 80.  La entidad que por primera vez adopte el método de contabilización en base a lo devengado de acuerdo a las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público, puede inicialmente reconocer sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] al costo o al valor razonable. Para aquellos inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] que se adquirieron sin costo alguno o con un costo nominal, el costo será el valor razonable de dichos inmuebles a su fecha de adquisición.

 81.  Cuando hace la adopción inicial de esta Norma, la entidad puede controlar sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] que previamente no había reconocido. La Norma permite que la entidad reconozca inicialmente un inmueble mantenido como una inversión [financiera], al costo o al valor razonable. Cuando estos activos se reconocen inicialmente al costo y han sido adquiridos sin costo alguno o con un costo nominal, su costo  se determina remitiéndose a su valor razonable a la fecha de su adquisición. Cuando no se conoce el costo de adquisición de un inmueble mantenido como una inversión [financiera], este costo se puede estimar remitiéndose al respectivo valor razonable a la fecha de adquisición.

Modelo en base al valor razonable

 82.  Bajo el modelo en base al valor razonable, la entidad deberá presentar el efecto producido por la adopción de esta Norma en su fecha de entrada en vigencia (o en una fecha anterior), mediante un ajuste al saldo de apertura de los superávits o déficits acumulados del ejercicio en que la Norma se adopta por primera vez. Además:

 (a) si la entidad ha revelado antes en forma pública (en los estados financieros o a través de otro medio) el valor razonable de sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] por ejercicios anteriores  (y dicho valor razonable ha sido determinado según la respectiva definición del párrafo 6 y pautas de los párrafos 37 a 54), se recomienda, pero no se exige, que la entidad:

 (i) ajuste el saldo de apertura de los superávits o déficits acumulados del ejercicio presentado más anterior por el cual hizo revelación pública del valor razonable; y

 (ii) reexprese la información comparativa para los mencionados ejercicios; y

 (b) si la entidad no ha revelado antes en forma pública la información indicada en (a), no deberá entonces reexpresar la información comparativa y deberá revelar este hecho.

 83.  Al aplicar inicialmente esta Norma, la entidad puede optar por aplicar el modelo en base al valor razonable con respecto a sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] que figuran reconocidos en sus estados financieros. Cuando ello ocurre, la Norma requiere que cualquier ajuste al importe contable de dichos inmuebles se lleve al superávit o déficit acumulado del ejercicio en que la Norma se aplica por primera vez. La presente Norma requiere un tratamiento diferente al tratamiento referencial (benchmark) y a los tratamientos alternativos permitidos para cambios en las políticas contables, que contiene la NIC SP 3. La NIC SP 3 requiere reexpresar información comparativa (tratamiento referencial (benchmark)) o revelar información comparativa proforma adicional reexpresada (tratamiento alternativo permitido), salvo que ello no sea factible.

 84.  Cuando la entidad adopta esta Norma por primera vez, el ajuste al saldo de apertura de los superávits o déficits acumulados incluye la reclasificación de los importes mantenidos en el excedente de revaluación correspondiente a los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera].

Modelo en base al costo

 85.  Antes de la adopción inicial de la presente Norma, la entidad puede reconocer sus inmuebles mantenidos como una inversión [financiera], usando una base distinta al costo –el valor razonable, por ejemplo, o alguna otra base de valuación. Para los cambios en las políticas contables que ocurren cuando la entidad adopta esta Norma por primera vez y opta por usar el modelo en base al costo, se aplica la NIC SP 3. El efecto del cambio en las políticas contables comprende la reclasificación de cualquier importe que se mantenga en el excedente de revaluación correspondiente a los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera].

Fecha de entrada en vigencia

 86.  La presente Norma Internacional de Contabilidad del Sector Público entrará en vigencia para los estados financieros anuales que cubran los ejercicios que se inicien el 1 de Enero del 2003 o después de esa fecha. Su aplicación en fecha anterior es recomendable. Si la entidad aplica esta Norma a ejercicios que se inicien antes del 1 de Enero del 2003, deberá revelar este hecho.

 87.  Cuando, posteriormente a esta fecha de entrada en vigencia, y para efectos de presentación de su información financiera, la entidad adopte el método de contabilización en base a lo devengado, según lo definido por las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público, la presente Norma se aplicará a los estados financieros anuales de la entidad que cubran los ejercicios que se inicien en la fecha de adopción de la Norma o después de esa fecha.

 Apéndice

 Arbol de decisiones

 El propósito del presente árbol de decisiones es resumir  cuáles Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público se aplican a  las varias clases de inmuebles. El presente Apéndice deberá leerse en el contexto de las pautas normativas completas.

COMPARACIÓN CON LA NORMA  NIC 40

 La Norma Internacional de Contabilidad del Sector Público NIC SP 16 Inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] ha sido extraída básicamente de la Norma Internacional de Contabilidad NIC 40 (2000) Inmuebles mantenidos como una inversión [financiera]. Las principales diferencias entre la NIC SP 16 y la NIC 40 son las siguientes:

•  La NIC SP 16 requiere que los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] sean inicialmente valuados al costo y especifica que cuando un activo se adquiere sin costo alguno o por un costo nominal, el costo aplicable estará constituido por el valor razonable a la fecha de adquisición. La NIC 40 requiere que los inmuebles mantenidos como una inversión [financiera] sean valuados inicialmente al costo.

•  Hay un comentario adicional para aclarar que la NIC SP 16 no se aplica a los inmuebles mantenidos para prestar un servicio social que también genera flujos de entrada de efectivo. Tales inmuebles se contabilizan de acuerdo a la NIC SP 17 Inmuebles, maquinaria y equipo.

• La NIC 40 requiere que los desembolsos posteriores efectuados para un inmueble mantenido como una inversión [financiera] se capitalicen cuando exista la probabilidad de que los beneficios económicos futuros que excedan a los estándares de rendimiento originalmente evaluados para el activo existente van a fluir a la entidad. La  NICSP 16 adopta un tratamiento similar, pero se remite a los estándares de rendimientos más recientemente evaluados –y no a los originalmente evaluados- como es el caso del referencial [benchmark].

•  La NIC SP 16 incluye pautas transitorias adicionales que especifican que cuando una entidad adopta por primera vez el método de contabilización en base a lo devengado y reconoce un inmueble mantenido como una inversión [financiera] que anteriormente no había sido reconocido, el correspondiente ajuste deberá presentarse en el saldo de apertura de los superávits o déficits acumulados. Las pautas transitorias también permiten que, al adoptar por primera vez esta Norma, la entidad reconozca el inmueble mantenido como una inversión [financiera] aplicando al valor razonable.

• Al momento de emitir la presente Norma, el Comité del Sector Público (PSC, por sus siglas en inglés) ha considerado que la NIC 41 Agricultura no es aplicable a las entidades del sector público, por lo que la NIC SP 16 no refleja las modificaciones hechas a la NIC 40 como consecuencia de la emisión de la Norma Internacional de Contabilidad NIC 41.

• La NIC SP 16 incluye un comentario adicional como el de la NIC 40, para aclarar la aplicabilidad de las pautas a la contabilidad de las entidades del sector público.

• La NIC SP 16 usa, en ciertos casos, una terminología diferente a la de la NIC 40. Los ejemplos más significativos se dan en el uso que la NIC SP 16 hace de los términos “entidad”, “ingreso público [o renta fiscal]”, “estado de gestión financiera [estado de rendimiento financiero]” y “estado de situación financiera”. Los términos equivalentes usados en la NIC 40 son “empresa” “ingreso [o rentas generadas por una actividad económica]”, “estados de resultados” y “balance general”.

Notas de Traducción

En la presente traducción:

 1)   los términos entre corchetes [...] son aclaratorios de la traducción del respectivo término en inglés.

 2)   en el término traducido Inmuebles mantenidos como una inversión [financiera]  (que es título y objeto de esta Norma) se ha optado por agregar el término aclaratorio [financiera], para, en armonía con la sustancia de la Norma, diferenciar las varias acepciones contables que el término genérico INVESTMENT (Inversión) puede tener cuando se aplica a un INMUEBLE según el uso que se le dé a éste - por ejemplo:

 (a) INVERSIONES DE CAPITAL, INVERSIONES EN ACTIVO FIJO, INVERSIONES EN BIENES DE PRODUCCION,  cuando se aplica a inversiones en inmuebles destinados a ayudar a la producción de otros bienes;

 (b) INVERSIONES EN EXISTENCIAS, cuando se aplica a inmuebles destinados a ser vendidos en el curso ordinario de las actividades económicas;

 (c) INVERSIONES FINANCIERAS, cuando se aplica a inmuebles cuyas características corresponden a una inversión generadora de renta monetaria (es decir una inversión financiera);

 (d) etc.